Usapang Lupa: First time mo bang bumili ng lupa galing sa developer? Basahin ang inyong dapat malaman (Part 1)

Usapang Lupa: First time mo bang bumili ng lupa galing sa developer? Basahin ang inyong dapat malaman (Part 1)

Atty. Kathleen Felise Constance T.

Maraming Pilipino ang naakit bumili ng lupa sa mga developer, lalo na kapag ito’y pre-selling, karamihan noong kasagsagan ng pandemic. Marami ang nangarap magkaroon ng sariling lupa o investment habang mababa ang presyo at flexible ang terms.

Siyempre, aakitin kayo ng mga promo: “Discount pag ngayon ka mag-reserve!”; “Limited slots only!”; “Last day ng promo rate!”. Minsan may pa-waived miscellaneous fees, o low down payment scheme pa.

PERO TANDAAN:

Ang pagbili ng lupa ay hindi parang pagbili ng damit sa mall na kapag sinukat mo at nagustuhan mo ay puwede mo nang bilhin kaagad.

Ang lupa ay real property. Ibig sabihin, ito ay ari-ariang hindi basta-basta naipapasa o nabibili nang walang proseso. Malaking halaga ang nakataya, at kadalasan ay pinaghirapan itong ipunin ng ilang taon.

Bago ka pumirma o maglabas ng reservation fee, kailangan mo munang magsagawa ng due diligence.

Ano ang Due Diligence?

Ang due diligence ay ang independent at masusing pag-iimbestiga upang masigurong legit ang developer na nagbebenta sa inyo ng lupa; totoo at valid ang titulo ng lupa; walang problema o kaso na nakasabit sa property; at sumusunod sa batas ang proyekto

Sa madaling salita, ito ay ang sariling pagve-verify ng mamimili na ang lupang bibilhin ay malinis, legal, at ligtas na investment.

Ang pangunahing hakbang sa Due Diligence: License to Sell

Sa due diligence, ang pinakauna at pinakamahalaga na dapat mong gawin ay i-check kung may License to Sell (LTS) ang developer.

Ayon sa Presidential Decree (PD) 957, o ang “Subdivision and Condominium buyer's Protective Decree”, ang License to Sell ay isang legal na pahintulot mula sa Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) na nagbibigay karapatan sa developer na magbenta ng mga residential lots, subdivisions, o condominium units. Ipinapakita nito na sumusunod ang developer sa mga requirements ng batas, may clear na project plan, at legal ang pagbebenta ng property sa publiko. Ang DHSUD ang pangunahing ahensya ng gobyerno na nangangasiwa sa mga development projects at pagbebenta ng real estate ng mga developer sa Pilipinas.

Masisiguro kung may LTS ang isang developer sa website na ito: https://dhsud.gov.ph/list-of-license-to-sell.

Dito, makikita ang pangalan ng developer at lokasyon ng lupang nais ninyong bilhin. Kung wala ang kahit anong detalye diyan, maaaring wala silang LTS, at labag iyon sa batas. Gumawa ng karagdagang hakbang katulad ng pagtanong sa agent or broker ukol sa LTS, at humingi ng kopya or reference number nito. Maaari ring tumawag sa DHSUD mismo upang makumpirma ang LTS at status ng project. Huwag umasa lamang sa website ng developer o sales talk. Ang kombinasyon ng website check, agent confirmation at DHSUD verification ang magbibigay ng sapat na seguridad.

Bakit mahalaga ang LTS?

Kung wala silang LTS, para silang nagmamaneho nang walang lisensya. Kapag nagmamaneho nang walang lisensya, maaari silang mahuli ng awtoridad. Ganon din sa lupa: kung nagbebenta ang developer nang walang LTS, labag iyon sa batas at maaaring maharap sa legal na aksyon.

Ang LTS ang unang dapat tingnan bago ka pumirma o magbayad. Hindi sapat ang “kilala naman ang developer”. Kahit kilala o sikat ang developer, hindi ibig sabihin automatic na wala nang kailangang i-check. Tandaan na bawat proyekto ay hiwalay. May kanya-kanyang permits at compliance requirements ang bawat subdivision o development.

Bottomline:

Huwag magpadala sa pressure ng promo o sales talk.

Ang pagbili ng lupa ay hindi impulse buying. Ito ay isang legal at financial commitment na nangangailangan ng tamang kaalaman at masusing pag-iimbestiga.

At tandaan: sa lahat ng due diligence, ang pinakauna at pinakamahalaga ay ang pag-check kung may License to Sell (LTS) ang developer.

Abangan sa Part 2 ang iba pang mga component ng due diligence, pero sa ngayon, siguraduhin munang may LTS ang developer bago mag-decide na tanggapin ang mga alok.